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一、制定租金的方法                                

制定租金時要先參考當地同類型房屋的價格,再根據自己已投入的成本及以後每個月所需花費來制定合理租金。

     制定參考:投資報酬率法

          年租金=房屋成本×租金投報率

此為傳統算法,原則以4%的報酬率為合理底線,即年租金=房屋成本×4%的租金投報率,其中房屋成本=造價+每年所需開銷,算出年租金後除以12個月就得到每月租金。

 

範例:某房東有閒套房,當初花180萬買來,裝修及購買家具電器花費50萬,現在慾出租,租金定為多少合適?根據上面公式計算:年租金等於230萬(180+50萬)成本乘以4%,即年租金為92000元,那麼再參考周圍的租金行情定月租金為8000元/月左右比較合適。

 

二、制定租金參考資料                         

 1591租屋網提供全台各地不同類型房屋的租金行情。

網 址:http://www.591.com.tw/listMarket.html

 2、可以找591租屋網上房東刊登的房屋資訊,與同一個地方其他房東刊登的資訊對比參考。

 

三、租金調整建議                                 

有下列情況您可以適當調整租金:

1、周圍整體行情上漲,但一次漲幅不要超過10%

2、重新裝修過,但不宜大幅調漲,5%左右最合適; 

3、添加過貴重設備,如冷氣等電器,但不要超過有這類物品房屋的市場均價。

     

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2007/04/02 04:45

小強與小美是一對從南部上來奮鬥的年輕夫妻,在板橋租了一戶公寓為生活努力打拚,雖然所得不多,但還是覺得生活過的很美滿;最近又到了報稅季節,小美聽同事說,租屋也可以列舉扣除12萬的支出,於是趕快跟小強找房東商量,可是卻被拒絕了,小美覺得很奇怪,就再請教在國稅局工作的表姊是怎麼回事,結果他們發現,原來想省錢前,還需先確認以下幾點:

如何選擇租金扣除方式

一般來說,納稅人在報稅時,可以選兩種扣除方式,一是「標準扣除額」,二是「列舉扣除額」。標準扣除額較簡單,可採單身或夫妻合併申報,單身可扣額76000元,夫妻合併申報則可扣15萬2000元;列舉扣除額則是將保險費、捐贈、醫藥費等列舉扣除,根據稅法規定,每年還有最高12萬上限的租屋支出可以申報扣抵。

至於要採那種扣除法呢?建議您,可以上國稅局相關網站或以二維報稅軟體(可向有關單位索取)試算一下,那種對你有利就選那個扣除方法嚕!

申報租金「列舉扣除」應具備的資格

若你確定要採用「列舉扣除額」的方式申報,則需符合下列條件:

設籍於該租屋處,且有自住事實

該房屋須為自住,不能租來當店面做為營業用

租屋者須為納稅本人、配偶或受扶養直系親屬,且必須有居住行為者

不能同時申報購屋借款利息支出,也就是說若租屋者名下正在貸款買房子,就不適再列舉扣除租金支出了

租屋者所扶養的子女居住於學校宿舍,即使名下已有房子或不符合其他申報租金列舉扣除的資格,但只要扶養子女未滿20歲,或年滿20歲且符合在校就學(正式學籍)者,只要提供住宿費用收據,亦可申報租金列舉扣除。

 

申報租金「列舉扣除」之必備文件

租賃契約書正本

房租付款證明影本(須載明租金金額)

房客設籍於租屋處的證明文件

 

事前溝通很重要

雖然列舉租金支出扣除是政府對無殼蝸牛的一番美意,但對房東來說,因為房客設籍後,房東的收入增加,反而需提高自身報稅金額,而且若有打算在未來一年內出售房屋,也無法享受屬於自用住宅的優惠,賣屋成本中的地價稅及房屋稅的支出也會提高,所以極大部分的房東較不願配合房客設籍租屋處或提供相關付款證明文件。

當然,房東這樣的「避稅」方式國稅局是不會通融的,若被抓到則會被罰款,因此為避免事後產生糾紛,房客最好在簽約前就先到法院公證並申報戶籍,而且這樣還有一個好處,就是將來若房東不同意配合申報
列舉租金支出,則可協商房東調降租金支出,這樣比較起來,節省的金額有可能比申報租金支出還划算唷!

你知道房客租屋也可以節稅嗎?

文章來源:永慶房屋

 

無殼蝸牛族又多了一項節稅福利!從八十九年度綜合所得稅結算申報開始,房屋租金支出已列入扣除額的列舉扣除額項目中。

申報房屋租金支出適用範圍

本人、配偶或受扶養直系親屬於中華民國境內租屋
供自住且非供營業或執行業務使用

扣除額相關規定

每一申報戶每年扣除數額可以在12萬元的限額內列報減除。
該項扣除額僅能與自用住宅購屋借款利息選擇較有利之一項申報列舉扣除所得額;也就是說納稅義務人如果同時有合乎規定之購屋借款利息與房屋租金支出時,應自行計算二者可扣除之金額,以較大者申報扣除。

租金支出需檢附證明文件:(財政部九十年一月九日台財稅第0九00四五00九九號函規定)

承租房屋及支付租金證明文件:租賃契約書及付款證明影本(例如:出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
租屋供自住的證明文件:納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人,於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記之證明,或檢具納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用之切結書等資料。

每年綜合所得稅結算申報於五月一日展開,如有符合前述房屋租金支出之條件可列報扣除的無殼蝸牛,平日便可搜集付款憑證等相關資料,以備申報年度綜合所得稅時檢附文件聰明節稅。

 

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  • Apr 14 Tue 2009 01:31
  • 感情

因為好感, 然後在一起之後發現沒有很愛對方產生的 !!感情本來就是會分分合合
別人總比身旁的他(她)好  總會忘了身旁的人對自己的好  在失去後才會了解跟後悔
博愛的人總會說~ 不要一竿子打翻一船人哪!其實他自己就是那一條船上的人

他的花心代表妳和他在一起  有可能會被傷的很深
但是也有可能他和妳在一起後 發現其實他很專情>>>愛情樣貌其實還蠻像賭局
 
有些人的愛情觀就像是在吃東西一樣,桌上各式各樣的菜色琳瑯滿目,他當然不會只吃同樣一道菜
每道菜都有它的特色,所以這樣的男人當然是什麼樣的菜色他都要嘗到他才甘心囉!
這樣的人說好聽點是"享受各式各樣的愛情"~說難聽點的是"濫交"!
分手後又怕一個人寂寞,所以『後備情人』就是用在此時了。因為他會感到寂寞(每個人都會這樣) 只是想找個人陪陪而已
 
寧願痛一時 也不要痛一輩子  默默選擇  願意放手  但對方開始挽回你
為什麼不懂得放手與自由。找一個我喜歡她,她也喜歡我的人在一起吧!
 
可是有一天~有了自己的家庭,做任何事都要考慮家人,畢竟和你走最久的還是家人。
 
【珍惜自己所擁有的~~絜纓】

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昨天買一支淡黃色的百合 第二天了 我期待花苞開啟的那天
鋪上我愛的史努比床單和 小被子
今天曬毛毯 迎接星期六的到來
東石 布袋 海產...我來了
認真生活 珍惜每一天

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特戰就是這樣沒有固定的家!(感覺我弟當兵一直都在換營區)

大概要提升適應力 在任何環境都能生活 我弟在陸軍航特部(陸軍裡面的空軍,每個人都會跳傘)特種部隊,也是高空特種。我和媽媽比其他家長還早與弟弟會面~哈哈!!這是不能說的秘密,我們看到我弟被操到暴累,工作壓力,說真的很心疼!!另外在門口單位的人會核對你的身份是否符合,並將照相功能手機給軍方保管! 國軍每年三大節-春節、端午、中秋前後舉辦懇親會!!

我們參加陸軍航特部17日在台中新社營區開放的懇親會,藉此次懇親會讓此次春節留守之官兵弟兄們,能於春節前夕與家人們團聚,要讓家屬來了解認識子弟在部隊的生活環境、任務、教育訓練,讓家人安心,還能夠看到平日罕見的特戰官兵戰技表演。隊員所演出的進行「反劫持綜合演練」,隊員們反劫持攻堅行動的最終目的在於解救人質,從建築物的高層用繩索下滑及切入方式,有如蜘蛛人般靈活-360度旋轉。隨後特勤官兵進行特戰拳術、八極拳、散打搏擊、戰鬥短刀刺槍術與近戰格鬥的演練、徒手奪刀或槍等戰技操演。最後登場的擊破項目,特勤隊員,運用手刀、正拳、手肘、腿部、紅磚擊破及頭鎚擊破的功夫,還在假草皮上點火徒手將各種目標擊破,手都燙傷了。特勤隊隊員們也會利用假日組隊參加全國性競賽,如散打搏擊馬拉松路跑鐵人三項等各種競賽。其他表演活動還有像日本十鼓、PUB樂團、熱門舞蹈。現場有個父親說希望每個特戰官兵都有很大的成就~感人吧!!這就是每個為人父母的期盼!!

以下是抓別人拍http://www.wretch.cc/video/jmingl&func=single&vid=5190417&o=time_d&p=0

交通資訊:

台鐵:搭到台中火車站後,轉搭豐原客運往東勢→新社方向(中興領-50元)但計程車的費用約400元。

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title_1.jpg 


南部地區98/02/14(六)陸軍鳳山步兵學校(校慶)高雄金湯營區
北部地區98/03/28(六)陸軍南湖口裝甲旅(青年節)新竹湖口中興台
東部地區98/03/29(日)陸軍台東地區指揮部(青年節)台東太平營區
金門地區98/03/29(日)陸軍金門防衛指揮部(古寧頭戰役60週年)金門中心教練場
中部地區98/05/10(日)聯勤集集兵整中心(母親節)南投岳崗營區
北部地區98/05/28(四)海軍大園航空指揮部(端午節)桃園基地
南部地區98/06/06(六)海軍左營陸戰隊指揮部(高雄航海節)高雄新濱碼頭
澎湖地區98/06/27(六)空軍馬公基地勤務隊(澎湖花火節)澎湖空軍馬公基地
南部地區98/08/01(六)空軍軍官學校(校慶)高雄空軍官校
中部地區98/08/08(六)空軍清泉崗聯隊(父親節)台中清泉崗基地
北部地區98/08/15、16(六、日)空軍松山基地指揮部(2009台北國際航太暨國防工業展)台北松山基地
澎湖地區98/09/19(六)海軍馬公後勤支援指揮部(澎湖海洋季)澎湖海軍馬公基地
東部地區98/10/03(六)空軍花蓮聯隊(中秋節)花蓮佳山基地
中部地區98/10/03(六)後備南屯旅(中秋節)台中成功嶺營區
馬祖地區98/10/03(六)陸軍馬祖防衛指揮部(中秋節)馬祖梅石營區
中部地區98/11/14(六)陸軍新社航空旅(新社花海節)台中龍翔營區
北部地區98/11/28(六)陸軍龍潭航空旅(隊慶)桃園龍潭營區
南部地區98/11/29(日)陸軍永康砲兵學校(校慶)台南湯山營區

以上活動時程僅供參考,請以「預告活動」所公布之每一場次活動為準。


資料來源:
http://in-depthtour.mnd.gov.tw/

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晚上10點多飆去台南市政府跨年
然後車子停好後進去就聽到TANK在唱專屬天使(TANK感冒中的嗓音)
接著城裡的月光  TANK的最後一首是鬥牛要不要
我們在左邊音響旁 
天阿  快受不了了  
然後就換何維健唱了
開始倒數....5.4.3.2.1及高空煙火

倒數完SHE就開唱了
宇宙小姐然後沿還公路的路口、熱帶雨林、五月天、SUPER STAR、美麗新世界

唱五月天的時候一開始是在我們這邊唱呢=ˇ=

SHE靠我們好近  SHE近距離最好看的成員居然是Ella



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一位出身台灣的世界頂級菁英─邱強

這傢伙到底是何方神聖?讓負責台灣安全的國安會三大巨頭,三個鐘頭從頭到尾聆聽他一個人演講。」

前 不久,職掌台灣安全的最高機構「國安會」,透過管道安排,邀請美國一位具有特殊背景的神秘人物來台,對內部做了一場有關「台海危機處理及危機化解」的專題 演講。現場聆聽者有國安會秘書康莊銘耀、兩位副秘書長,以及海基會、國防部參謀總部等相關主管幹部。兩個小時的專題演講結束後,與會的不少高階將官、重要 幹部等,都對這個身高不滿一百六十公分,模樣並不顯眼的台灣學者充滿疑惑:「這個從英國請來的小個子到底是何來路?能令長官們這麼信他。」

這個人是邱強,道道地地的台灣人:認識他的人都稱呼他「危機處理大師」。拜科技之賜,美國近年冒出不少華裔億萬富翁:不過,邱強是極少數不靠科技而能晉身億萬富豪的台灣人。他的專長極為特殊:他開的公司全世界僅此一間,別無他家!

美國企業界封他為「危機大師」。他靠分析風險與化解危機致富,公司共有一千多名各種領城專家,工作只有一項:解決危機。

從三十五歲創立公司至今十四年。邱強博士的危機處理公司,總共在十幾個國,處理過一千六百多個不同的危機,從美國三哩島核能掌故、大停電、波斯灣戰爭到俄國核能外洩、土耳其大地震都是這位蜚聲國際危機博士的代表作。

除了國際性的危機處理,美國企業家口中的Chung Chiu,更是許多跨國性集團遇到經營危機第一個想到的救世主:包括全球知名比爾.蓋茲的微軟公司、資本額高達兩千億美元猶太人開的石油公司Texaco 等世界前五百大公司,都曾經委請這個來自台灣的「小巨人」:幫忙化解各種經營危機為轉機,到現在,這些大企業的某些老闆仍然與邸強維持良好的互動關係。

雖然身為風險與危機處理公司的總裁,而且是美國知名的華籍億萬富豪,邱強一向很低調,沒必要不會接受各種媒體的採訪。

今年四十九歲的邱強,出生書香世家。父親邱言曦(楠) 畢業於日本帝國大學新聞系,一生任職公務員,幹到新聞局副局長退休、之後獲聘為美洲中國時報的首任發行人。邱強高中考上建中,但他坦承年少輕狂,好玩不受 念書,邱強說:「我玩到連教科書都扔掉了,真是玩得很離譜!」直到考前三個月,才重新買書苦讀,結果考上清大核能工程系。邱強說:「清華四年最大的收獲, 是建立我思考邏輯的底子。」

當 年,邱強是掛車尾最後一名考上:畢業時,卻是全班第一名。之後,他跟一般念理工科的畢業生一樣申請留學,他以百分之一的幸運機率,竟然獲得麻省理工學院核 能工程研究所的就讀許可,更厲害的是學校還給他獎學金(只有一個名額)。能打敗那麼多的競爭者獨獲青睞,邱強自己也感到很驚訝。

第一天報到時,他大膽問系主任:「為何會選中我?」系主任笑著回答:「不是你特別優秀,也不是別的學生比較差,最主要的原因是你雖然最後一名考進清大,卻是第一名畢業,我們認為你很有潛力!」

邱 強念了一年就順利拿到碩士,指導教授認為他資質不錯,攻理工最好也要懂得企管,於是建議他到隔鄰的哈佛修商務管理。邱強在哈佛唸完八個月的課程後,獲益良 多,他說:「麻省理工學院讓我學習數據分析:哈佛增強我的邏輯概念。」還有認識了馬英九和他的老婆周美青,又碰上台灣退出聯合國,那真是一段令人動容的歲 月。」

回 到麻省理工學院,邱強轉攻機械工程博士,指導教授剛巧是系主任。邱強覺得很幸運,教授讓他率領一組十六名大學生協助做流體力學的實驗:他自謙運氣好,人時 地都配合無間,竟然在八個月內,博士論文與實驗一氣呵成,又通過博士面試,使他打破以往紀錄,成為麻省理工學院前無古人、後無來者,第一個也是唯一在八個 月就獲得博土學位的研究生,當時,他才二十四歲(他因身體因素沒服兵役)。

由於表現特別優異,邱強一拿到博士學位,就進入全世界最大的燃燒工程公司當核工程設計師。他運用他博士論文發明的「邱氏定律」,幫公司提升三十%核能發電的功率,第二年立刻被破格拔擢為經理(通常須四十歲左右)。

二 十七歲,這個身材矮小的「台灣囝仔」,已經被美國政府核能管制委員會聘請為三哩島核電外洩首席調查員,帶領十六個核能專家,分析處理這次意外事故造成的危 機,以及日後預防化解之道。這是他第一次在大事件危機處理嶄露頭角,美國政府對這位年僅二十七歲的台灣小伙子,特別刮目相看。

邱 強的優越表現,讓許多白人既欽羨又忌妒,在公司也受到一些排擠,因此,當他三十五歲當上有色人種最高職位資深經理,他決定離職。人才總是不會被埋沒的,市 值達三百二十億美金的南加大電力公司,立刻聘請他當副總裁。當時,南加大電力公司因經營管理不善,股價從二十一美元跌落至十四元,可是高層始終沒發現癥 結,邱強博士當下向總裁提出,必須立刻做緊急危機處理,否則不僅股價持續下跌,甚至會危及公司生存。

南加大電力公司總裁撥款四百五十萬美元,讓他成立危機診斷及化解小組,他率領了十名各專業領域的精英,花了七個月時間研析處理,對症下藥,公司的營運獲得立即明顯的改善,股價也重新回升到二十一元。

他也因此發現,美國有許多跨國企業,卻沒有一家專門解決危機的公司,於是,他跳出來組成全球惟一的危機及風險管埋公司。接下來,找上門的大企業是美國第二大的石油公司,當時市值達一千億美金的Texaco。他們透過南加大電力請邱強幫忙把脈,當時Texaco碰到生產成本過高、銷售速度太慢,導致競爭力薄弱的問題,邱強花了五個月時間,透過科學的數據分析,發現最大的問題出在管理制度;而公司知道有危機,卻查不出危機的原因,以及化解的方法。

邱強因為成功幫這些跨國性集團解決危機,連世界猶太人首富開的市值達兩千億美金的HomeDepot家具連鎖店,也來請他開藥方。這次,因為遭逢美國經濟不景氣,存貨又過多,邱強整整花了兩年的時間,才提升了四十五%的業績成長率,雖然時間長了些,猶太首富還是很感激他。

一 九八六年,舉世最大的電腦軟體微軟公司,比爾蓋茲下面第四號人物科技執行長席思麥,也親自登門求診。微軟的病灶跟一般公司不同,微軟的軟體雖然稱霸全世 界,但卻有本土語言翻譯的障礙,也就是如何讓「產品當地化並被接受」,而且要比競爭對手快。邱強透露,他只用三個月的時間,就解決了微軟的「速度危機」, 至於是何種妙方,他說基於職業道德與商業機密,無法洩漏,否則必須付出高額的賠償。

不過,這位國際公認的「危機化解大師」點出,處理各種不同類型的危機,有一個共通處,就是:「什麼是危機?怎麼樣發現危機?如何化為機為轉機?」他目前接的case幾乎都是國際性的集團,而且並非來者不拒,有兩種情況他會婉拒;一種是已經病入膏肓;一種是因為股價跌落,大股東要求問診,執行者僅為應付做形式上的敷衍。此外,如果遇上兩家同質性的公司,他一定堅守職業道德,只挑選一家。

邱強最著名的代表作之一,是一九九○的美國對伊拉克發動突襲,代號「沙漠風暴」的軍事行動。邱強首度透露這段秘辛,一九九○年九月,他突然接到白宮首席安全顧問約翰•史勒辛格的緊急電話問他:「可不可以研擬伊拉克可能再度發動戰爭所造成危機的各種分析,並以科學客觀的數據研判哪些危機可能發生?」

五 角大廈要他負責「沙漠風暴」行動的「危機數據分析及破解」,邱強立即招集危機處理及數據分析的博士精英,成立秘密七人小組,花了四個月時間,研擬出伊拉克 可能對阿拉伯或美國發動戰爭的一百二十八種狀況,並針對每一種情況找出化解之道。周詳的模擬計畫完成後,他親自飛往華盛頓DC, 到白宮與約翰•史勒辛格報告,並為此在白宮與其他專家開了三次冗長的機密會議。一九九一年一月底,美國決定在二月二十三日發動突襲。約翰•史勒辛格又打一 通電話給他,請他研擬在發動戰突襲時可能導致的危機;這次,邱強的危幾處理小組研擬出五種可能情況,並提出破解之道。

這 場驚動全球的「沙漠風暴」突襲行動,完全在美國的掌握之中,在七天之內迅速攻下伊拉克,美軍付出極少的代價,伊拉克卻死傷慘重。邱強再度透露一個秘辛: 「如果伊拉克也有做戰爭危機數據分析及破解」危機處理,美國不可能在七日內打完這場戰爭,而且美國最擔心的一種情況,伊拉克根本沒有想到。如果,伊拉克用 上這招,美國一定投鼠忌器,這場戰爭不見得會快速打贏。」當然,美國政府付出一筆相當豐厚的酬勞,邱強在「沙漠風暴行動」的風險分析與危機處理,讓他不僅 名利雙收,更提升他公司的國際知名度。

二 ○○二年,台灣發生五十年來的七二九超級大停電,台灣透過美國政府能源總署找到他,由當時的經濟部長王志剛聘請他回台成立國際小組,調查大停電危機的原 因。邱強由於成為國際危機化解大師,忙得十年沒回台灣,自己又是台灣人,沒談酬勞就一口答應,而且還率領了十三個博士級精英來台調查。花了三個月的時間, 邱強與他的危機處理小組,終於找出為何只倒一個輸電塔就造成全台灣大停電的癥結。邱強說:「事關國家安全,而且我們也簽了保密協定,所以不能透露。」

在 國安會的內部演講中,他指出台灣當前有四大危機:軍事危機、財政危機、經濟危機及信心危機。多數台灣民眾最擔心中共武力犯台;邱強卻認為,這種危機機率最 小,因為,中共要付出最高的代價,獲益卻最低。他覺得目前最大的危機反而是信心問題,信心危機讓台灣付出的成本最大;而中共卻不必動一兵一彈,就可輕易達 成。

處理過各種不同型態與層面,這位傑出危機大師說:

「不管國家或台灣企業有需要,我一定回來為台灣打拼!」台灣,加油!

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回想起以前在大灣國中的日子

永遠的三年九班永遠的Rone

俊轅(阿ONE)是個全班的開心果,不但功課好、校內長跑項目更是你的強項

另一個可以跟你相比就是我的摯友孟融

阿導就會指派本班一男(俊轅)一女(孟融)

參加校內運動會長跑項目 後來畢業後..

你雖沒如大家預期上南一中只上新化高中

但是還是在運動方面繼續加油!!  

國立新化高中 田徑校運記錄及全校最高記錄   成績表    971021日更新

  

校運記錄

保持者

最高記錄

保持者

     

3000  公   尺

11'02"32

卅二

11'02"32

第三十二屆全校運動會

3000公尺障礙

**

12'09"30

第三十四屆縣中學聯運

10000公   尺

**

41'03"80

第三十四屆縣中學聯運

 

one重考一年在89年考上 國立台東師範學院  體育學系>>最後畢業於國立臺東大學體育學系93級甲班………但他還是離開了我們

 http://www.wretch.cc/blog/snowsing/30330428網誌中的一篇文章--雪人家族〈Forever Love 、Forever Snowman〉紀念 俊轅(阿ONE)和相簿-雪人家族.http://lovecynthia.pixnet.net/blog/post/20565156





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住展 (2008-10-05)

文章提供住展雜誌

房市自五月以來就瀰漫在低氣壓中, 買方不斷從各面向,接收到景氣轉冷的訊息, 景氣有多冷?甚至是跟九十二年的SARS期間做比較, 好像意味著房市在半年內從天堂掉落到地獄; 買方進場殺價撿便宜心態濃厚, 甚至一殺價就是三成或四成, 但在這樣的氣氛下,成交率就很低了。 現在該如何議價呢?

根據住展房屋網總計,目前北台灣的議價率大約十%左右。週六、日人潮多賣相好,可能就不好議價;可選在週一簽約,好處是因為人不多,比較好談價格。
議價;泛指開價與成交價(或行情價)之間的價格落差,也就是大家常說的『殺價率』。如果說議價兩成,就是指成交價(或行情價)比開價少兩成的意思。

陳小姐大約花八百八十萬,買下林口一戶五十多坪的房子,當初建商開價約一千萬,所以算是殺價一百二十萬,議價率就是十二%。

議價率的高低,與購屋類型有很大的關係,根據過去經驗,中古屋的議價率大約在十%至二十%之間,最普遍的是十五%左右;新成屋及預售屋的賣方是建商,議價空間通常比較小,大約僅有七%至十%。

但是現在,房地產景氣處於交替的渾沌期,外部還有少數不實訊息透露,目前景氣比九十二年的SARS期間還要差,部份買方誤以為緊抓住這個點,到個案現場購屋議價時,砍他個三成以上,這也使得交易時間,至少比過去多出一個月;甚至是,根本不可能成交。
北台灣議價率持續下降
究竟現在市場上的議價率大約是多少?怎麼議才能最貼近事實,讓議價更有效率呢?

根據住展房屋網統計,今年一月以來,北台灣的議價率大約是維持在十二%上下,四月時因為景氣飆漲,各地的個案單價開價幾乎都寫下新高,所以讓議價率拉升到將近十四%,八月份則回跌到十%左右。

到底議價率大比較好?還是小一點比較有利?議價率大,有兩種狀況,一種是成交價格沒有變動,但是開價持續往上調整,讓房市景氣看起來好像很好,形成輿論常說的『泡沫化』現象。

這對消費者是比較不好的,因為不常買房子的民眾,很難分辨真偽,容易掉入價格陷阱,買到比較貴的房子;嚴格說起來,今年第二季便是在調整這種現象,修正今年第一季以來,各地區的創新高房價,讓價格再回歸到理性的常軌。

議價率拉高的第二種狀況,則是開價不變,但是成交價向下修正,這才是民眾比較期待的,意味著購屋成本降低,用比較低的價格買到房子。

舉例來說,議價率同樣是十五%,第一種狀況可能是單價開價五十萬,而實際成交約四十三萬,但實際上開價就可能偏高,也許原來開價行情應該是四十八萬,成交價還是在四十三萬,這樣議價率其實只有十%。

第二種狀況則是,開價就是四十八萬,議價率十五%,表示成交價只有四十一萬,這才是真正的降價,也是消費者最樂見的。

但 以今年以來的市場開價來看,地段好,有品牌、有議題性、大坪數等條件的建案,幾乎各個都在創新高價,所以今年四月的議價率才會拉高到十三點五%;而在經歷 將近一季時間的市場調整之後,目前看到開價逐漸回跌,八月份議價率下降到約十一%。這一季來的反應,應該還是維持在『降開價、不降成交價』的第一種狀況。
中高總價議價率降五%
今年五月中,住展房屋網曾統計北台灣各縣市的議價率,發現單價愈高的級距,其議價率就愈高。以台北市為例,五月份資料顯示,單價在四十萬以下的個案,平均議價率大約是十二%;同時期,單價一百萬以上的個案,其議價率竟高達二十五%,顯示豪宅的議價率大。

也就是說,五月份豪宅的開價都很高,但是當時的成交價,並未跟上開價的漲幅,所以議價率擴大到二十五%,開價百萬的豪宅,可能每坪七十五萬就能買到了。

爾後經過六月到八月的經濟衝擊,台灣房市可說是內外交迫,股市的無量超跌為房市種下陰影,油價上漲的通膨壓力依舊高懸,前總統洗錢弊案對經濟市場也有負面影響。

截 至八月底,最新統計的議價資料顯示,整體議價率已經在縮小,變動最大的還是屬於台北市豪宅部份,已進駐公開的豪宅個案,其議價率下降到兩成,較元月減少了 五%,其他單價級距的議價率也都同步下降一至二%,不過推案似乎往單價八十至一百萬的個案集中,四十萬以下的個案僅佔六%,減少近三個百分點。

台北市之外,北台灣的其他縣市,平均議價率也都下修一至二%,特別的是,推案似乎出現兩極化現象,紛紛往高單價及低單價靠攏,最低單價的比重,五月時大約是八%,八月底時已上升至十%。
議價有五大撇步
議價要議得好並不容易,要買到『邊緣價格』,真的是要看功力,許多時候的議價,在臨門一腳的時機點,多補上一些動作,往往就能再爭取到一些裝潢費或是傢俱費。

一、先議單價再議總價:通常去看房子時,都會問『一坪多少錢?』,所以一定要從單價開始議,例如目標是將每坪降個一成,達成目標後,再由總價去尾數。例如每坪開價四十八萬,通常成交價大約是四十三萬,最後再積極將總價的尾數無條件捨去,這是最理想的。

二、 假日看屋,週一購屋:週六、日去看屋的好處,是可以大致了解這個個案的『賣相』,人潮多賣相好,可能就不好議價;相反地,看屋人潮如果不多,可能價格就比 較好談,從六、日可以決定議價策略。週一簽約購屋的好處,是因為人不多,比較好談價格,再加上每週的第一天,成交是個好兆頭,彈性空間比較大。

三、查行情,看住展:價格要議得好,成交才有機會,查閱行情的唯一管道,就是運用住展媒體,包括住展雜誌及住展房屋網,刊載最新的參考行情資料,讓買方在議價前,能夠事先勾勒一個行情輪廓。不然如果出價太低,只是浪費雙方的時間,徒勞無功。

四、 留訂金試探買氣:目前市況不佳個案現場都會很珍惜『誠意買方』,因此對中意的個案,在決定價格之前,可以先留置少許訂金,表現購屋誠意,過些時日再進一步 談價格,只要在上述合理議價範圍內,賣方通常不會太堅持;當然也要先了解退訂的條件,真正談不下來的時候,才能順利將訂金取回。

五、 態度矜持果斷:買賣議價原本就是心理戰術,態度要矜持、決策要果斷,不卑不亢,把氣勢磁場展現出來,勝算就會愈大。

景氣低迷,的確是看屋議價的好時機,由於目前景氣較差,個案現場調降開價,來提升民眾看屋意願;民眾若是誤以為現在已經都在降成交價,進而大砍三成、四成,這與現場現況落差太大,肯定是很難達成共識的。
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人生是未知的,人性是多變的,如果說要找出一個定位的話,或許也只有通過不斷的自省!!

1.在35歲以前,找出你所喜歡的,不論是衣著或是愛好,哪怕是與眾不同的小習慣也好。20歲、30歲時你可以不斷嘗試、不斷改變,但是到了35歲,你便要明確地建立個人風格。

 2.明白自己的短處。承認有些事情你的確做不好,或者不願做。如果你討厭數字而喜歡創作,那就不要因為待遇高或順從別人的期望而強迫自己做數字工作。在35歲 之前,一定要投入你所喜愛、所擅長的那種工作。否則,35歲之後必然會有一段鬱鬱不樂的日子。而且,真正的成功可能因為活力的消退而喪失。

 3.知道自己的長處。你應該知道自己擅長什麼,並且清楚你所喜歡做而又做得比別人好的事情。不管你目前擔任什麼樣的角色,知道自己的長處對成功都很重要。

 4.儲備辭職另謀生路的錢。在這個多變的職業世界裏,你也許不會永遠在一個地方工作,或者永遠在一個位置上淋漓盡致地發揮自己,當你感到無法施展時,你很可能會想到辭職,或者開闢第二職業,如果你事先儲蓄了足夠的錢,你便有了一個安全的後盾。


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今天決定去染頭毛..想換個心情!!我以前就很想染亞麻色!!

可是又怕自已會無法適應..還有怕會很醜..!
和設計師Apple一起討論出來的顏色—亞麻色+檸檬草色+金黃色
染出來看到第一眼..好亮眼喔...!!慘了!!!!當我在看第2眼...發現還好耶..
日系染髮+大量護髮乳調出的染劑 讓我的髮質和色澤好好看ㄋ

看看..還滿喜歡的說!!皮膚也變白了又搭自己的膚色!!心情很好的回家唷!!!

感謝巴伯式髮屋的APPLE>>>>>>>>等明年生日-3月份再換棕黃色^^

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 南縣羽球委員會主委陳炳均(中)與會員幹部,歡迎喜愛羽球的民眾一起來為選手加油打氣。(記者張淑娟攝)
 記者張淑娟/新營報導
 全國青少年羽球錦標賽暨邀請賽將於今天起至廿八日在縣立羽球館舉辦,參與球隊與人數創下新紀錄,有近百隊、上千位選手同場競技。南縣男童和女童羽球都具金牌實力,縣羽球委員會主委陳炳均歡迎喜愛羽球的民眾踴躍來為選手們加油。
 南縣羽球實力堅強,崑山、大成等國小的羽球隊常在全國賽中奪冠,縣內有不少國中小有羽球隊,培訓許多優秀選手,成績相當不錯,因而獲得承辦今年全國青少年羽球錦標賽。
 陳炳均指出,羽球運動相當適合東方人,且可能是奧運奪金的絕佳項目,政府單位有必要重視,尤其投入羽球運動的人口,全國約有一百五十多萬人,在南縣則有三千多人,委員會正默默推動,部分學校也將羽球列入重點運動項目,在全國賽常有驚人成績出現。
  今年承辦全國青少年羽球錦標賽,縣羽球委員會設計別出心裁「用雙手擁抱羽球」的獎盃,同時將環保概念融入活動中,讓參賽選手也能有環保概念。委員會總幹事 陳明和表示,今年比賽的隊伍近一百隊、一千人次,可說是歷年來參賽人數最多的一次,因此賽程由廿二日至廿八日,廿一日晚上還舉辦感恩餐會,希望這次賽程圓 滿順利,另廿四日將舉辦開幕式,希望這次全國青少年羽球賽,能讓更多學生投入羽球運動,帶動南縣羽球風氣,也許有朝一日,南縣羽球選手將可在奧運會上爭光。
 
 
2008/09/21 16:59


我從小到大唸的國小~崑山、大成國小都上榜拉!這裡的羽球場地都有我的足跡   尤其是大成國小 每天清晨五點都會跟球痴景仁五叔一起打球!! 我打身體健康和好玩 叔叔是練球技 我的三位叔叔球技排名1.五叔2.四叔3.三叔   現在我心目中NO.1的是崑山國小教練 希望有一天可以像教練一樣左右開攻 人面向後方也能揮拍~ 所以有國小生打敗國中甚至是高中或者是大學生 千萬不要太驚訝  因為....球技並不是真的跟年齡成正比!! 經常遇到球痴的我  還被小二生打敗

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⊙文/黑幼龍(中時‧居家週報)

你看完這篇短文後,可以馬上起身去擦桌子,或洗碗;可以把報紙放一邊,閉起眼睛沈思一會;也可以把這篇短文剪下來,傳真給很多朋友。

當然,我最希望你選擇最後這一項,誰知道,你可能會改變很多人的一生。

多年前我跟高雄的一位同學談話。那時他太太剛去世不久,他告訴我說,他在整理他太太的東西的時候,發現了一條絲質的圍巾,那是他們去紐約旅遊時,在一家名 牌店買的,那是一條雅致、漂亮的名牌圍巾,高昂的價格標籤還掛在上面,他太太一直捨不得用,她想等一個特殊的日子才用。

講到這裡,他停住了,我也沒接話,好一會後他說,再也不要把好東西留到特別的日子才用,你活著的每一天都是特別的日子。

以後,每當我想起這幾句話時,我常會把手邊的雜事放下,找一本小說,打開音響,躺在沙發上,抓住一些自己的時間。我會從落地窗欣賞淡水河的景色,不去管玻璃上的灰塵,我會拉著太太到外面去吃飯,不管家裡的菜飯該怎麼處理。
生活應當是我們珍惜的一種經驗,而不是要捱過去的日子。

我曾經將這段談話與一位女士分享,後來見面時,她告訴我她現在已不像從前那樣,把美麗的磁具放在酒櫃裡了。以前她也以為要留待特別的日子才拿出來用,後來發現那一天從未到來。

「將來」,「總有一天」已經不存在她的字典裡了。如果有什麼值得高興的事,有什麼得意的事,她現在就要聽到,就要看到。

我們常想跟老朋友聚一聚,但總是說「找機會」。我們常想擁抱一下已經長大的小孩,但總是等適當的時機。我們常想寫封信給另外一半,表達一下濃郁的情意,或甚至想讓他知道你很佩服他,但總是告訴自己不急。

其實每天早上我們睜開眼睛時,都要告訴自己這是特別的一天。每一天,每一分鐘都是那麼可貴。

有人說:你該盡情的跳舞,好像沒有人在看你一樣。你該盡情的愛人,好像從來不會受傷害一樣。

我也要盡情的跳舞,盡情的愛。

你呢?第一件事是不是與好朋友分享這想法。

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我們在曖昧的界線中遊走,不太近,也不太遠。
我一直在想,現在的人是不是都太軟弱了呢?

不想寂寞,卻也不敢付出,更不敢去追求。

我們常常懷疑自己:

明明條件不差,為什麼偏偏沒有另一半?
那些不那麼漂亮,不那麼可愛,不那麼幽默的人,
反而擁有令人羨慕的感情,為什麼呢?

我想,是因為……
我們都太小心,太謹慎,太不敢去愛了吧……

我們將自己的感情包裝的好好的,不讓對方發現,
為了所謂的矜持與害怕。

選擇等待,選擇放棄,選擇錯過……

偶爾我也會為獨自一人的日子感到空虛,雖然身邊同性或異性的好朋友總
是支持著自己,

卻有種模糊不清的不安全感與不確定感:我真的夠好嗎?
有時我不禁自我懷疑。

面對愛情,處於被動,一向是種最安全的方式。
於是為了寂寞,為了尋求陪伴,

我們不免會考慮起那些有勇氣對自己表白,先付出心意的人。

無論結局是好是壞,對自己的傷害都不那麼大。
因為「是對方追我的」,因為「我沒有像他喜歡我那麼深」。

被愛很幸福,可以接受,可以拒絕,可以有面子。
於是我們總是等著人家來愛。

但是,當我們發現沒辦法愛上對方時,又或是我愛的人永遠都不說愛我。
我該接受那段不期盼的感情,還是勇於追求自己的幸福呢?

想著過去感情生活的空白,

我發現那時的自己既不敢接受愛我的人的情感,也不肯去追求心動的對象。

只是,偷偷希望對方能主動。
難怪,我會這麼的寂寞。

這是因為我不給別人,也不給自己,任何的機會。

「現在的男孩不是騎士,現在的女孩也不是灰姑娘。」

當我翻起自己高中時代寫的日記時,心中突然湧起好多的感觸。
過去的傲氣消逝的同時,有些事卻不曾改變。

現在的男孩確實不一定有勇氣追求自己喜歡的女孩,

現在的女孩也不一定
需要等待白馬王子的邀約。

但是,在這個大家都那麼脆弱的時代,或許男男女女都選擇了沉默。
我們在曖昧的界線中遊走,不太近,也不太遠。

在若有若無的暗示中,期盼對方的回應,我承認我是這樣的。
但這樣會錯失多少可能的幸福呢?

很羨慕很佩服那些勇敢坦率說出自己的心意,表現自己的情感的人。

不管是男孩對女孩,或是女孩對男孩,他們都對自己誠實的好可愛,
或許會為了愛情而興奮得整夜難以成眠,或許會傷心得淚流滿面,
然而,比一再的遺憾來得精彩吧!

我想我們都應該更勇敢些,更堅強點,
不能因為害怕傷害就乾脆不去愛了。

喜歡一個人,何必在意誰先說出口?
想跟一個人牽著手一直一直走下去,分享自己的喜怒哀愁,
這樣美麗的心情,難得一見。

我們都要學著更溫柔,對愛我們或我們愛的人,認真接受認真付出。
遺憾與後悔,比什麼都讓人難過!

別讓幸福又由身邊流失了,要更珍惜所有的一切!

P.S.我想我自己就是一直是這樣~感覺這篇就像是說自己,讓愛情一直遊走在不近也不遠間


 

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即使不如Janet精通多國語言,還是有撇步,讓你更快打入老外的世界,地球是圓的,只要敞開心胸,交朋友,其實一點也不困難。

1.開場話題:找出雙方的「最大公約數」

即便母語不同,找到共通點就可以打開話匣子。遇到熱愛運動的老美,告訴他們「台灣有個在紐約打球的Chien-Ming Wang」,若對方恰巧是洋基球迷,多開心可想而知。

外商公司業務經理黃冠璋曾在美國、荷蘭有豐富的工作經驗,他建議,若知道客戶的喜好,見面前可做些功課,像他平日關注的各項運動國際賽事,就成為聚餐時很棒的暖場話題。

其次,黃冠璋認為,「吃」通常會是大家最感興趣的話題。除了有系統地介紹台灣食物做法,甚至可準備一套結合風俗文化的民間故事和外國朋友分享。

2.從細節中展現熱情

來到台灣的外國人,一定對這片土地有想像或好奇,這是你可以展現誠意以及創意的機會。

國立中正文化中心企劃行銷部許靜怡專門負責兩廳院國外表演團體接洽。這種職場上的國際互動並不是表演者蒞臨台灣才開始,從e-mail、國際電話初步連絡時的小細節,可以推敲出對方大概是什麼個性的人。

她遇過井井有條、表演團體演出時還在後台以黑莓機處理公務的法籍經紀人,也碰過效率不彰、回封信就要好幾天的日本人,「完全推翻我之前的既定印象,」她說:「國籍不重要,最重要的是,練習去尊重每個人做事情的方法。」

許靜怡曾經因為外國朋友一句「聽說台灣茶葉很不錯」,買了茶以及整組茶具送給對方留念,然而,當朋友問起用法,從來不泡茶的她居然把茶匙誤認為蓋 子,自覺糗翻天,沒想到對方不但不介意,還幽默地回報許靜怡的貼心:“Belle(許靜怡的英文名字), you are not smart, but very charming!”對她印象深刻。

然而,輕忽小細節也可能造成無法彌補的裂痕。旅遊過數十個國家、「環遊世界工作室」負責人陳美筑有個慘痛經驗:她曾和妹妹在外國朋友面前,用中文開 了小玩笑,即使完全沒有惡意,也不是針對任何人,但這位外國朋友因為聽不懂,又看到姊妹倆笑得曖昧,覺得被冒犯了,一怒之下竟然拂袖而去。

3.謹守商業禮儀

展現熱情之外,商業上基本禮節還是要遵守,台灣卡西歐公司營業本部本部長葉建源舉例,交換名片時,最好當面念出對方名字,和對方眼神交會。一方面幫助記憶,表達尊重,另一方面若發音不準確或重音位置擺錯,也給對方機會適時糾正,省去日後一錯再錯的尷尬。

「職銜」也是一大要點。葉建源表示,在第一時間就看清楚對方名片上職稱,就算不能夠牢記,互動方式應該如何,也有個底。他強調,日系公司特別注重階層,下屬對長官說話都要立正站好,最忌亂了分寸。歐美系公司相對來說就開放許多,職場互動可以輕鬆點。

最後,黃冠璋提醒,普遍來說,歐美人十分注重隱私,「家庭」或是「婚姻狀況」通常不是商務飯局中適合討論的話題。

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作者:http://sealegslintime.blogspot.com/2008/07/blog-post.html

行事曆下載與使用範例

1﹑年計畫表:一年大概只用一次,做整年度的檢視



2﹑月計畫表:記載簡單的中程工作



3﹑月計畫表範例



4﹑週計畫表:行事曆最重要的部分



5﹑週計畫範例



p.s.因為相簿太大會被切掉,請各位到相簿去放大瞧瞧囉

行事曆檔案:http://www.badongo.com/file/10176115

解壓密碼:ptt-t-management

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對我來說,真正完美的情人~不需要依靠性感裸露的衣著,發現妳最真實的存在;即使是一件簡單的T恤和牛仔褲,他都能與自己的心靈深深共鳴!
 

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節能行動概念~單車世界,今天看到汽車雜誌--BMW 也出一款雙避震器登山車(售價339,140元),就是不要用汽油,單車才如此風行。
 

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小不點是住台東的阿美族男生,80年次,有時blue有時開朗,因為這次帶他看骨科醫生,覺得他是堅強勇敢的孩子!雖是單親家庭但想法早熟,會保護家人,隔天我拿一本雜誌【一個人打工旅行】給他看,一個人生活對他來說他並不害怕也考慮前往,國外遊學是我嚮往的,但卻只能是夢想~~

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